Samfällighet – bra att veta

Det är inte ovanligt att flera fastigheter gemensamt äger och underhåller gemensamma ytor eller anläggningar, sk samfälligheter. För att skötseln ska fungera smidigt bildas en samfällighetsförening. Här kan du läsa mer om vad en samfällighet är, hur en samfällighetsförening underlättar förvaltningen och vad du ska tänka på om du köper en fastighet med en andel i en samfällighet.

Vad är en samfällighet?

Samfälligheter är egendom som gemensamt tillhör flera fastigheter. Syftet med en samfällighet är att ta hand om och underhålla den gemensamma egendomen. Det finns olika typer av samfälligheter, de vanligaste är:

Gemensamhetsanläggning

Exempelvis vägar, parkeringsplatser och garage, vatten- och avloppsanläggningar, lekplatser och bredband för data och TV.  Att bilda samfälligheter för gemensamhetsanläggningar är vanligt i radhus- och fritidshusområden och för ägarlägenheter.

Marksamfällighet

Marksamfälligheter är land- eller vattenområden som ägs gemensamt av flera fastigheter. Eftersom många marksamfälligheter bildades innan det fanns krav på att registrera samfälligheter saknas de ofta i fastighetsregistret. En marksamfällighet som bildas idag måste däremot registreras. Främst bildas marksamfälligheter nu för tiden genom fastighetsbildning enligt fastighetsbildningslagen. 

Samfällighetsförening eller delägarförvaltning – så förvaltas de

Det finns två sätt att förvalta en samfällighet, med en samfällighetsförening eller genom delägarförvaltning. Det är inte tillåtet att låta ett aktiebolag eller en ekonomisk förening att stå för förvaltningen.

Delägarförvaltning

Delägarförvaltning passar bäst för väldigt små samfälligheter eftersom medlemmarna måste vara överens i alla beslut. Förvaltningsformen innebär också att delägarna förvaltar samfälligheten direkt, utan någon organisation. En samfällighet som förvaltas genom delägarförvaltning kan närsomhelst ombildas till en samfällighet som förvaltas genom en samfällighetsförening. Du blir automatiskt delägare om du köper en fastighet som har en andel i en delägarförvaltad samfällighet.

Samfällighetsförening

En samfällighetsförening är en juridisk person och har ett organisationsnummer som föreningen tilldelas när den registreras hos Lantmäteriet. Den här formen av förvaltning passar bättre för större samfälligheter då det är samfällighetens majoritetsbeslut som avgör, till skillnad från delägarförvaltning. En annan fördel med förvaltningsformen är att det blir enklare att låna pengar då bankerna får en god säkerhet när de lånar ut till samfällighetsföreningar.

För att samfälligheten ska ha rätt till uttaxering, alltså att ta ut avgifter från sina medlemmar, måste styrelsen lägga fram ett förslag på budget som ska godkännas under föreningsstämman.

Äger du en fastighet som har andel i en samfällighet är du automatiskt medlem i samfällighetsföreningen. Du kan inte välja att gå ur föreningen. Medlemmarna har både ansvar för och inflytande över skötseln av den gemensamma egendomen.

Styrelse, regler och stadgar

De flesta besluten för en samfällighetsförening fattas på föreningsstämman. Men den löpande förvaltningen, verkställandet av stämmans beslut och uppföljningen av budgeten sköts av en styrelse. Oftast består styrelsen av medlemmar ur föreningen.

Samfällighetsföreningen har också stadgar och ett antal regler som styr bland annat vilka föreningens ansvarsområden är, när stämmorna ska hållas och vilken samfällighetsavgift medlemmarna ska betala. Avgiften beror på hur stor andel du har i samfälligheten och vad som ingår i gemensamhetsanläggningen.

Att bilda en samfällighetsförening

En samfällighetsförening kan antingen bildas för en redan existerande samfällighet, eller för ett helt nytt objekt. Är det ett nytt objekt som föreningen ska förvalta måste det först bildas genom att göra en ansökan hos Lantmäteriet om en lantmäteriförrättning. I och med ansökan om lantmäteriförrättningen, eller vid annat valt tillfälle, ansöker delägarna om att få bilda en samfällighetsförening.

Samfällighetsföreningsregistret – SFR

Vill du veta vilka fastigheter som ingår i en samfällighetsförening eller ta reda på något annat om en samfällighet hittar du uppgifterna i Samfällighetsregistret.

Att tänka på om du köper en fastighet som ingår i en samfällighet

Om du köper en fastighet som har en andel i en samfällighet finns det några saker som kan vara bra att tänka på inför köpet.

• Avgifter. Ta reda på hur stor avgift du behöver betala till föreningen så att du kan räkna med den när du gör upp en budget för ditt framtida boende.
• Kommande investeringar. Ta reda på om samfällighetsföreningen planerar några större investeringar och hur de ska betalas. Fråga antingen säljaren eller ta kontakt med styrelsen.
• Medlemsskap. Du blir automatiskt medlem i samfälligheten i och med att du köper en fastighet med en andel. Enda sättet att gå ur samfälligheten är genom att du säljer fastigheten.

Lagar som reglerar samfälligheter

Det finns ett antal lagar som styr bildandet och förvaltningen av samfälligheter. Den övergripande lagen kallas samfällighetslagen. Men det finns även andra lagar som är viktiga, till exempel Fastighetsbildningslagen och Anläggningslagen.