Budgivning – trygg och pålitlig
Budgivningen upplevs ofta som det avgörande momentet i en bostads- eller fastighetsaffär, vilket kan kännas både läskigt och spännande att ge sig in i. För att erbjuda dig en trygg och smidig budgivning använder vi oss av BankID för legitimering så ofta det går. I den här guiden går vi igenom vilka regler som gäller, vad ett dolt bud innebär och hur budgivningsförloppet ser ut, från första bud till dess att en vinnare är vald och köpekontraktet är undertecknat. Dessutom tipsar vi om några taktiker och strategier att ta till.
Regler för budgivning
Vilka regler som gäller i en budgivning är kanske inte lika självklart för alla, men faktum är att reglerna är förhållandevis få. Det finns ingen lagstiftning som reglerar hur en budgivning ska gå till men det finns vissa grundläggande utgångspunkter som är bra att både köpare och säljare känner till.
Bud är inte bindande
Det första som är bra att känna till är att bud inte är bindande, vare sig för budgivare eller säljare. Den som lägger ett bud är alltså inte bunden av budet, inte ens om det är skriftligt. Säljaren å sin sida har fri prövningsrätt vilket innebär rätten att avgöra när, till vem och till vilket pris hen säljer. Det betyder att det högsta budet inte automatiskt vinner budgivningen, även om det är det vanligaste. Andra vanliga faktorer som kan vara avgörande för säljarens val är eventuella villkor som köparen ställer om exempelvis tillträdesdag eller anledningen till att köparen vill ha bostaden eller fastigheten.
Säljaren bestämmer över budgivningen och när den avslutas
Det är även bra att veta att säljaren bestämmer hur budgivningen ska gå till och är fri att ändra formerna för denna under budgivningens gång. Säljaren kan också när som helst avbryta försäljningen, även mitt under pågående budgivning. Eftersom bud inte är bindande är budgivningen inte över förrän köpekontraktet signerats av både köpare och säljare. Kommer det in ytterligare bud innan kontraktet är påskrivet har mäklaren en skyldighet att framföra budet till säljaren och säljaren är fri att anta eller avfärda budet.
Mäklarens skyldighet att föra budgivningslista
Alla mäklare är skyldiga att löpande föra en förteckning över budgivningen. Denna ska innehålla uppgifter om budgivarens namn och kontaktuppgifter, budets belopp, tidpunkt för när det lämnades samt eventuella villkor förknippade med budet. När budgivningen är över kommer detta meddelas till samtliga budgivare och den kompletta förteckningen lämnas till säljaren och köparen när uppdraget slutförs, vilket normalt sker vid tillträdet. Om uppdraget avbryts utan att det blivit någon försäljning kommer budgivningslistan ändå att lämnas till säljaren.
Läs även: Fastighetsmäklarinspektionens ”Bra för konsumenter att veta om budgivning”.
Hur går budgivningen till?
Så fort en bostad eller fastighet blir tillgänglig för försäljning och det finns tillräckligt med uppgifter om objektet matchas den mot vårt spekulantregister. Det betyder att bud kan komma in direkt efter att ett förmedlingsuppdrag upprättats. Såhär kan en budgivning gå till:
- Bud innan visning
Det är inte ovanligt med bud innan ordinarie visning från en budgivare som vill försöka få till en snabb affär. Mäklaren är skyldig att framföra budet till säljaren som då får bestämma om hen vill anta eller avfärda budet.
- Visningen genomförs
Under visningen får spekulanter lämna namn och kontaktuppgifter så att mäklaren kan undersöka intresset efter avslutad visning. Även om det är ovanligt händer det att bud läggs redan under visningen.
- Budgivning påbörjas
Efter visningen kontaktar mäklaren alla spekulanter för att ta reda på om det finns intresse för att delta i budgivningen och om de har sin finansiering till handpenning och köpeskilling klar, så att köpet kan fullföljas. Som spekulant kan du välja att lägga ett bud eller att passivt bevaka budgivningen.
Cetti- Verifierad budgivning
I de flesta försäljningarna kan våra mäklare erbjuda dig den smarta tjänsten Verifierad budgivning. När budgivningen startar kommer du få ett sms med en länk för att delta i budgivningen. Vill du lägga ett bud kan du identifiera dig med BankID. Du kommer även få bekräfta ditt beviljade lånelöfte. När du lagt ett bud kan du enkelt följa budgivningen via länken i smset och lägga ytterligare bud.Cetti- sigillet, Verifierad budgivning innebär att budgivare är identifierade med BankID i budgivningen. Genom att ansluta din bank till din bostadsaffär redan vid budgivningen ökar du dina chanser till drömbostaden och kan vara redo att snabb skriva köpekontrakt. Förutom identifiering med BankID möjliggörs verifiering av lånelöfte samt en proaktiv banksupport.
Övriga sätt att delta i budgivning
Om mäklaren inte erbjuder budgivning via budID eller om du saknar BankID kan du kontakta mäklaren och delta i budgivningen genom att:- ringa in ditt bud till mäklaren
- mejla in ditt bud till mäklaren
- svara på SMS och lägga bud
- Meddelande om bud
Så länge säljaren inte önskar något annat kan alla som anmält intresse för att delta i eller bevaka budgivningen välja att få uppdateringar via en budgivningssida, mejl och/eller SMS. Mäklaren ringer dessutom runt till budgivarna. Buden kan även redovisas anonymt på svenskfast.se beroende på vad säljaren och mäklaren kommit överens om. På hemsidan kan säljaren välja att:
- inte visa någon budgivning alls,
- visa budgivning pågår,
- visa högsta bud,
- visa de tre högsta buden,
- visa alla bud.
Säljare informeras löpande och följer hela budgivningen via Mina sidor, epost och/eller SMS.
Ibland inkommer ett “dolt bud”, så kallad dold budgivning. Det betyder oftast att någon lägger ett bud med villkoret att budet ska vara hemligt för övriga spekulanter och budgivare. Det är helt upp till säljaren att bestämma om det dolda budet ska accepteras eller inte, och om budet trots allt ska redovisas till övriga budgivare, med risk för att budgivaren inte längre står fast vid sitt dolda bud.
- Säljaren väljer vinnande bud
Säljaren bestämmer till vem, när och till vilket försäljningspris försäljningen ska ske utan att behöva ange orsaken till sitt val.
- Kontraktsskrivning bokas
Tid för kontraktsskrivning bokas med alla parter så snart som möjligt efter färdig budgivning.
- Eventuellt sent bud
Kommer det in ytterligare bud innan kontraktet är påskrivet har mäklaren en skyldighet att framföra budet till säljaren som då får bestämma om den vill anta eller avfärda det sena budet.
- Eventuellt avhopp
Eftersom bud inte är bindande kan köpare dra sig ur utan att behöva ange orsaken.
- Kontraktsskrivning
Kontraktsskrivningen avslutar definitivt budgivningen. När båda parter undertecknat ett bindande köpekontrakt, kan inte någon part ändra sig om det skulle råka komma in ett högre bud.
- Budgivningslista överlämnas
När uppdraget avslutas överlämnas budförteckningen till köpare och säljare med uppgifter om budgivarnas namn, kontaktuppgifter, de belopp som bjudits och tidpunkt för när budet lämnades samt villkor för buden.
- Information till de som inte fått köpa
Efter försäljningen har övriga spekulanter enbart rätt att veta att bostaden eller fastigheten såldes till någon annan, de har ingen rätt att få ut uppgifter om personer som lagt bud.
Tips på taktik och strategi för budgivning
Det finns ett stort antal taktiker och strategier för att ta sig an en budgivning. Vilken som kommer leda till att du går vinnande ur en budgivning är svårt att förutse. Det beror helt på vilka andra som deltar men också på säljaren. Här listar vi några som är vanligt förekommande, antingen som du själv kan använda dig av eller som kan vara bra att känna till för att identifiera andra budgivares tillvägagångssätt. Oavsett vilken strategi du väljer så var noga med att du alltid lägger bud som du klarar av ekonomiskt.
- Höj budet lite i taget. Du vill inte riskera att betala för mycket och gör endast små höjningar men riskerar istället att många ger sig in i budgivningen.
- Lägg ett högt bud. Du vill utstråla beslutsamhet och försöka avskräcka andra spekulanter. Samtidigt finns risken att du betalar för mycket vid en sådan djärv åtgärd.
- Var en snabb och aktiv budgivare. Du är med och budar redan från början och höjer direkt efter att du har blivit överbudad.
- Var en återhållsam budgivare. Du vill ge så lite information som möjligt till andra budgivare och lägger få och väl genomtänkta bud. Ibland håller du dig i bakgrunden tills bara en budgivare återstår och går då in i budgivningen.
- Ge villkorade bud. Du lägger till exempel ett tidsbegränsat eller dolt bud med förhoppningen att påskynda säljarens val. Eller du ger ett bud innan visning som bara är aktuellt vid en snabb affär.
- Lägg dig över psykologiska gränser hos andra budgivare. Många sätter sitt tak på en jämn summa, exempelvis 2 miljoner. Om du bara lägger dig lite över kan det räcka för att de drar sig ur.
Som du förstår kan det hända mycket under en budgivning. Även om de oftast pågår under en kortare period kan många potentiella köpare vara inblandade och många snabba beslut ska tas. Men med rätt kunskap inför en budgivning är du i alla fall mer förberedd på alla tvära kast och vet att ingenting är klart förrän köpekontraktet är signerat.
Gör dig redo för budgivningen
Jämför bolån snabbt och enkelt. Vår kostnadsfria bolånetjänst Ordna Bolån hjälper dig med lånelöftet så att du är redo inför budgivningen. Få svar inom fem minuter alla dagar i veckan.