Amortering & amorterings­krav 2023 – så fungerar det

Vad är amortering?

Amortering är den summa du betalar av med på ditt lån vid varje betalningstillfälle, utöver räntekostnaden. För varje amortering minskar din skuld vilket innebär att du i slutändan kommer att ha betalat tillbaka alla pengar du lånat.

Amorteringskrav 2023 för nya bolån

Exakt hur mycket och när du ska amortera bestämmer du och din långivare tillsammans utifrån din ekonomiska situation. Något annat som också styr hur mycket du amorterar är de tvingande regler om krav på amortering som Finansinspektionen infört i två steg.

Nya amorteringskrav 2016

Något förenklat fungerar reglerna såhär:

• Om bostadslånet uppgår till mindre än 50 procent av bostadens värde finns inget tvingande krav på amortering.
• Om bostadslånet uppgår till 50, men mindre än 70 procent, av bostadens värde måste du amortera minst 1 procent per år av bostadslånets storlek.
• Om bostadslånet uppgår till 70 procent eller mer av bostadens värde måste du amortera minst 2 procent per år av bostadslånets storlek. Sedan tidigare får långivaren som mest bevilja bostadslån till 85 procent av bostadens värde.
• När du amorterat och bostadslånet blivit lägre än 70 respektive 50 procent, enligt ovan, kan du förhandla med banken och kanske minska amorteringen.

Endast vid mycket speciella tillfällen får bankerna medge lägre amortering. Däremot har de full frihet att begära att du amorterar med högre belopp. För dig som köper nyproduktion är reglerna inte tvingande, men de flesta banker väljer ändå att följa reglerna även i dessa situationer.

Ytterligare nya amorteringskrav 2018

Från och med den 1 mars 2018 gäller ytterligare regler från Finansinspektionens för amorteringskrav på bostadslån. Enligt de tidigare amorteringsreglerna, som du just har läst om, har amorteringen på ditt bolån styrts av lånets storlek i förhållande till bostadens värde. Med de nya reglerna kommer även din bruttoinkomst att påverka hur mycket du måste amortera. Till bruttoinkomsten räknas låntagarens sammanlagda årliga förvärvsinkomster före skatt samt andra inkomster som är ”säkerställda och varaktiga”. Exakt vilka inkomster som räknas med är upp till banken.

Det som kommer att gälla för det nya amorteringskravet är:

• Om bruttoinkomsten x 4,5 blir större än bostadslånets storlek påverkas du inte av de nya reglerna och har bara de gamla reglerna att ta hänsyn till.
• Skulle däremot bruttoinkomsten x 4,5 bli mindre än bostadslånet omfattas du alltså av de nya reglerna. Det innebär att du varje år måste amortera 1 procent av bostadslånets storlek utöver de tidigare reglerna. Det gäller dessutom oavsett hur stor del av bostadens värde du belånar.

Olika modeller för amortering

Det finns olika modeller för att amortera. De två som oftast kommer på tal i samband med bostadslån är rak amortering och amorteringsfria lån. Dessutom finns två modeller som kallas annuitet och serieamortering, där annuitet är en vanligt förekommande för privatlån. Vilken modell du amorterar utifrån bestämmer du tillsammans med din långivare.

Rak amortering är det vanligaste

Vid rak amortering betalar du tillbaka på lånet med en fast summa vid varje betalningstillfälle, utöver din bolåneränta. Eftersom din skuld minskar i takt med att du amorterar förändras kostnaden för räntan, vilket innebär att beloppet blir olika vid varje inbetalning. Rak amortering är den vanligaste modellen för att betala tillbaka på bostadslån och den är fördelaktig då du under hela lånets löptid betalar av på din skuld. Om inte räntan på ditt lån höjs blir också räntekostnaden lägre under återbetalningstiden i och med att din skuld minskar varje gång du amorterar.

Amorteringsfritt lån

Ett amorteringsfritt lån kan ju låta som något som är för bra för att vara sant, men vad innebär det egentligen? Har du bestämt dig för att ta ett amorteringsfritt lån betalar du under en avtalad tid endast ränta på lånet, vilket därmed innebär att du skjuter på återbetalningen till framtiden. Men när den avtalade tiden löper ut måste du börja amortera på din skuld.

Enligt de regler som finns för amorteringskravet är det möjligt att få ett amorteringsfritt lån på upp till fem år vid köp av nyproduktion, och vid särskilda omständigheter som sjukdom, dödsfall eller arbetslöshet. Det är dock din bank som bestämmer om du får ett amorteringsfritt lån beviljat eller inte.

En nackdel med amorteringsfria lån är att den totala summan du betalar för ditt lån riskerar att bli dyrare eftersom räntekostnaden inte minskar under den tid du inte amorterar, till skillnad från vid rak amortering.

Annuitet – bibehållen annuitet och ändrad annuitet

Återbetalar du ditt lån med annuitet kommer du tillsammans med din långivare att bestämma ett belopp, annuiteten, som täcker in både amorteringen och räntan på skulden. För att kunna räkna ut annuiteten bestämmer ni också i förväg antalet betalningstillfällen. Om inte räntan förändras kommer du då att ha samma månadskostnad vid varje betalningstillfälle under hela avbetalningstiden. Skulle däremot räntesatsen ändras finns det två olika sätt att hantera det, nämligen med bibehållen annuitet eller med ändrad annuitet.

Vid bibehållen annuitet fortsätter du att betala den avtalade månadskostnaden. Har räntan höjts innebär det att en större del av annuiteten består av räntekostnad. Det i sin tur betyder att lånet inte kommer att vara återbetalt vid löptidens slut och du måste därmed förlänga den. Sänks räntekostnaden däremot kommer en större del av annuiteten att bestå av amortering och du kommer därför att ha återbetalat lånet före löptidens slut.

Vid ändrad annuitet räknar långivaren om annuiteten varje gång räntan ändras för att du ska ha betalat tillbaka lånet när löptiden går ut. Med den här modellen kan månadskostnaden för ditt lån därför ändras. Det gör att du inte kan vara säker på förhand exakt vad du kommer att få betala vid varje betalningstillfälle.

Serieamortering

Den här återbetalningsmodellen är ganska ovanlig. För dessa lån, som kallas serielån, ökar amorteringens storlek under lånets löptid. Ofta används en trappstegsmodell för ökningen. Det betyder att amorteringen kan vara 1 % av skulden de första fem åren, 2 % av skulden mellan år sex och tio, och så vidare tills lånet är återbetalat.