Välja mäklare – så anlitar du rätt

Vilken är mäklarens roll?

”Piffa till hemmet, hålla i visningar och ta emot lite bud, det kan väl vem som helst göra?” Så kan det vara lätt att resonera för någon som ser mäklararvodet, men inte vet vad som ingår. Förutom att du får tillgång till en specialist på fastighetsförmedling får du en opartisk mellanhand mellan dig som säljer och alla potentiella köpare, och någon som ansvarar för att affären utförs enligt lag och god fastighetsmäklarsed.

Mycket av mäklarens arbete sker utan att du märker det. Men det är mäklaren som finns där som stöd och vägledning genom hela affären. Från att se till att din bostad presenteras på bästa sätt genom proffsiga bilder, beskrivning i annons, var och hur bostaden marknadsförs och förstås på själva visningen. Till att hitta potentiella köpare genom sitt kontaktnät, ha kontakt med dem, hålla i budgivningen och skriva juridiskt bindande köpekontrakt. Med andra ord betalar du för någon som tar hand om administrationen, ser till att du får bättre betalt än om du hade sålt själv och för tryggheten att din affär är i goda, erfarna händer.

Checklista – så väljer du bästa mäklaren för din försäljning

Du kan läsa mer om varje punkt längre ner.

1. Hitta och jämför mäklarbyrå
2. Boka in möte med mäklare och få svar på dina frågor:
   • Hur mycket värderas din bostad till?
   • Känner mäklaren till området?
   • Har mäklaren den specialistkompetens som krävs?
   • Hur kommer bostaden att marknadsföras?
   • Hur går visningen till?
   • Hur kommer budgivningen att gå till?
   • Vad innebär förmedlingsuppdraget?
   • Hur stort är mäklarens arvode?
3. Välj mäklare delvis på magkänslan
4. Anlita mäklare genom att skriva förmedlingsuppdrag

1. Hitta och jämför mäklarbyrå

Det första steget i att välja rätt mäklare är att hitta mäklarfirmor som är aktiva i ditt område och därför kan det utan och innan. Beroende på var du bor kan det vara hög konkurrens bland mäklarkedjorna eller finnas ett begränsat utbud att välja mellan. För att hitta mäklare kan du såklart googla efter mäklarbyråer i området eller på orten, kolla om det finns bobutiker i närheten, eller hålla ögonen öppna efter visningsskyltar på trottoarer och i portar.

När du väl hittat några mäklarfirmor i ditt område är det dags att börja jämföra dem. Är det en rikstäckande kedja eller en lokal nischbyrå? Tillhör de någon branschorganisation? Vad säger dina vänner och bekanta? Vad får du för uppfattning av varumärket och vilken trygghet tror du dina spekulanter känner inför det?

2. Boka in möte med mäklare och få svar på dina frågor

Nästa steg är att hitta rätt person. Att hitta rätt mäklare är som en jobbintervju där du som uppdragsgivare förstås vill att mäklaren motiverar varför hen är den bästa personen för jobbet. Men det handlar inte bara om vad du får för pengarna, utan också om tryggheten i att den här personen ska kunna förvalta ditt förtroende. Därför är det bra om du bokar in flera mäklare för en värdering av bostaden. Berätta öppet om dina önskemål under mötet, undanhåll inga detaljer kring bostaden och låt mäklaren sälja in sig själv.

Ett smart tips är att gå på några av mäklarnas visningar. Då får du snabbt en bild av hur de kommer genomföra visningar och skapa intresse för din bostad. Kolla omdömen på till exempel Reco.se och att personen är registrerad hos Fastighetsmäklarinspektionen och inte har några varningar på sig.

Efter ditt möte med mäklaren, se till att du har fått svar på följande frågor:

Hur mycket värderas din bostad till?

Det är flera faktorer som påverkar värderingen av din bostad. För att kunna uppskatta ett möjligt framtida pris, tar mäklaren stöd av lokal prisstatistik, data kring den aktuella bostadsmarknaden och sin personliga erfarenhet och insikter.

Tänk på att den mäklare som värderar högst inte nödvändigtvis är den som lyckas åstadkomma det högsta slutpriset. Det är mäklaren i sig som tillsammans med sina verktyg, tjänster och arbetssätt som är avgörande för vilket slutpris det blir. Huvudsaken är att du och mäklaren har samma bild av vad bostaden är värd och vilket som är det smartaste utgångspriset. Ta även tillfället i akt att fråga mäklaren efter tips och råd om vad som kan öka värdet.

Känner mäklaren till området?

En mäklare med god lokalkännedom vet hur bostadsmarknaden ser ut i just sitt område och kan därför förmedla både känsla och kunskap om närområdet, och under visningen svara på spekulanters frågor som ”finns det något gym här” eller ”hur är det med parkering på gatan?”.

Har mäklaren den specialistkompetens som krävs?

När det kommer till nischade objekt som nyproduktionsprojekt, skog- och lantbruk och kommersiella fastigheter behöver du en mäklare med specialistkompetens. Det kan handla om att kunna sälja nyproduktion på ritning, beräkna värdet på skog och mark eller göra en cashflow-kalkyl. Fråga därför efter certifieringar, utbildningar och referensförsäljningar. Och om du ska sälja en villa eller bostadsrätt gör du bäst i att välja en mäklare som jobbar med just det.

Hur kommer bostaden att marknadsföras?

Marknadsföringen av bostaden är avgörande för att intressera potentiella köpare. Be mäklaren berätta hur hen tycker att bostaden ska presenteras på bästa sätt i ord, bild och video. Fråga vilka tjänster som ingår och vilka som går att lägga till. Kanske behövs det en försäkring av husets skick, homestyling eller till och med renovering. Når ni målgruppen bäst genom en helsida i tidningen eller riktade annonser i sociala medier? Kanske har mäklaren redan några spekulanter och därmed ett försprång i försäljningen.

Hur går visningen till?

När det är dags för visning av bostaden behöver du och mäklaren ha en plan för att maximerar antalet visningsgäster. Får vem som helst komma och hur ställer mäklaren sig till förhandsvisningar, extravisningar och privatvisningar? 

Våga också ställ krav på visningsupplägget. Kommer mäklaren ha en traditionell visning där spekulanterna får gå runt på egen hand eller kommer mäklaren aktivt visa bostaden för de som närvarar? Fråga även om det är mäklaren som håller visningen, hur den är tänkt att bemannas i övrigt och vad du behöver förbereda.

Hur kommer budgivningen att gå till?

Det är du som säljare som bestämmer förutsättningarna för budgivningen, men för att det ska bli en trygg och pålitlig budgivning behöver du och mäklaren förstås vara överens. Se till att du har koll på vilka regler som gäller och prata igenom hur mäklaren kommer hålla dig uppdaterad kring bud.

Vad innebär förmedlingsuppdraget?

Det rekommenderade är att du och din mäklare tecknar ett så kallat förmedlingsuppdrag, ett skriftligt avtal med villkor kring provision och ersättning, ensamrätt och vilka sysslor en assistent eller annan mäklare kan hjälpa till med. Det är alltid den enskilda mäklare som är personligt ansvarig att förmedlingsuppdraget utförs i enlighet med lag och god fastighetsmäklarsed.

Alla bostäder säljs inte på första försöket. Mäklaren du slutligen väljer bör därför ha flera strategier för att hitta köpare, men självklart kan det ibland vara bäst att ta en paus. Då är det tryggt att ha förmedlingsuppdraget som reglerar uppsägningsvillkoren, när du får anlita en annan mäklare och om det kostar något om bostaden inte blir såld.

Hur stort är mäklarens arvode?

Ta reda på om mäklararvodet är en fast summa, en fast procentsats av slutpriset eller en prisstege beroende på slutpris. Det finns många olika varianter men det viktigaste är att du tror på den du väljer.

Om en mäklare har mycket lägre arvode än alla andra, titta på vad som ingår och fråga dig om du tror att hen kommer kunna nå det önskade slutpriset.

3. Välj mäklare delvis på magkänslan

Självklart vill du ha en mäklare som är lika engagerad som du i din bostadsförsäljning. Det spelar ingen roll att en mäklare är fantastisk på pappret om du inte har rätt magkänsla. Därför är förtroende en nyckelingrediens i en lyckad bostadsaffär. Att du kan lita på att mäklaren vill möta dina förväntningar, så att ni kan samarbeta. Så när du ska välja mäklare, basera ditt beslut på erbjudandet men också på magkänslan.

4. Anlita mäklare genom att skriva förmedlingsuppdrag

Vid det här laget har du förhoppningsvis en bra bild av de olika mäklarnas erbjudanden och vad som ingår i arvodet. När du slutligen bestämt dig för vem som blir din mäklare sätter ni det på pränt i förmedlingsuppdraget. Ju förr desto bättre, så att mäklaren får bra förutsättningar att planera och förbereda din försäljning.

En fin gest mot övriga mäklare som investerat sin tid i dig är att meddela att du valt en annan – men vill du inte behöver du inte lägga energi på att motivera varför.

När mäklaren och samtliga ägare av bostaden skrivit på förmedlingsuppdraget har startskottet gått för ditt livs största affär. Spännande! Lycka till.