Så ska du tänka på bostads­marknaden 2023

Att ta sig tid att finna det rätta boendet utifrån sina behov. Försäljningsprocesserna tar lite längre tid nu än i den marknad vi har bakom oss vilket gör att man kan ta sig lite mer tid att reflektera. Viktigast är att veta var ens egna ekonomiska ram ligger - så därför är det bäst att först sälja sitt nuvarande boende (om man har ett att sälja), då vet man vad man har råd med, kanske inte bara att köpa, utan också att bo i.

Under hösten har takten på prisfallet minskat, vilket indikerar att vi närmar oss ett nytt jämviktsläge på priserna. Bostadsrätter ligger lite närmare att landa på en ny nivå, än villor, som kommer ta lite längre tid. Vi förväntar oss att vi under skiftet vinter/vår är i fas med den nya prisnivån och förväntningar mellan säljare och köpare.

Riksbankens prognos för styrränta är att den toppar mellan 2,5–3 procent under 2023. Det betyder en konsumentränta mellan 4–5 procent ungefär. Det är en nivå vi får räkna med under hela året, det troliga är att räntan börjar falla tillbaka något först 2024, när inflationen gått ner mot målbilden 2 procent.

Det kommer starta betydligt färre projekt under det kommande året. Det betyder att det blir färre inflyttningsklara nyproducerade bostäder under 2024 och 2025.

Men skillnaderna är lokala över landet. Det byggs fortsatt nytt, om än mycket färre bostäder. Samtidigt blir många bostäder i produktion inflyttningsklara under 2023. För de projekt som inte är sålda, finns goda möjligheter att göra en bra affär, kanske med någon form av rabatt, som avgiftsfrihet under en period. Det är den typ av erbjudande som brukar användas när marknadsdynamiken förändras.

Om du köper nytt med senare inflyttning - säkerställ att den ekonomiska planen för den blivande föreningen är uppdaterad, så att den inte är baserad på den tidigare marknaden.

När det är bäst att sälja 2023 beror helt på vilken typ av bostad du har. Det enkla svaret är att göra det när det finns behov. Nu börjar marknaden bli mer överblickbar än den varit under stora delar av 2022.

Men traditionellt vill man kunna ta vår/sommarbilder på en villa, för att kunna visa trädgårdens potential. Och mindre lägenheter i universitet/högskoleorter brukar peaka i samband med intagningarna till utbildningarna

Att vara transparent! Just driftkostnaderna ligger i fokus hos många spekulanter, så ju bättre koll man har på det, desto bättre underlag får den framtida köparen i sitt köpbeslut.

Det enskilt viktigaste är att förstå att man inte får ut samma teoretiska bruttopris som grannen kanske fick under 2021. Med det sagt ligger priserna fortsatt över 2019 års nivå. Så gå inte ut för högt, och var beredd på att försäljningstiden är lite längre nu än den var för ett år sedan. De flesta säljare under 2023 kommer att göra en bra affär, då även deras nya boende de köper är “nedprisat”, så nettot kan bli väl så bra som grannens var i en uppåtgående marknad.

Ja, när vi väl når vår nya prisnivå på marknaden kommer vi efter ett litet tag se en ökad aktivitet på marknaden. Då livet hela tiden pågår, och faktiskt styr bostadsbytandet för de allra flesta kommer vi se lite av en ketchup-effekt på marknaden. Kanske inte i form av prisutveckling, utan i form av antal gjorda affärer. Med en mer överblickbar ekonomisk framtid är det också lättare att räkna på kostnaderna under 2023 än det varit 2022. Man ska komma ihåg att nästan alla byter boende utifrån förändrade familjesituationer – man flyttar ihop, man separerar, man får barn, man byter jobb och man dör - så de som avvaktat utifrån detta under 2022 kommer börja aktivera sig så snart de uppfattar marknaden mer överblickbar.

I grunden har inte skett så mycket med människors preferenser sedan marknaden peakade, men man kommer titta mycket på energi/driftskostnader. Fortsatt är det många som vill ha möjlighet att kunna hybridarbeta, men man kommer titta mer på funktionella kvadratmeter än kanske “luftiga”.

De flesta letar efter en bostad i bra skick som inte kräve renovering. Energieffektivitet är också en viktigt parameter. För villor är bostäder med solceller absolut något som kommer premieras av köpare. Under pandemin var fokus hos köparna på större lägenheter, men inför 2023 kommer även de mindre lägenheterna med smarta kvadratmeter vara i fokus.

Vi ser ju fortsatt att urbaniseringen fortsätter mot storstäder och regionala centra. Men då allt fler har möjlighet att hybridarbeta så gör det att man kommer väga kostnader mot möjligheter på ett annat sätt. I storstadsregionerna kommer krans-områdena att vara vinnare.

“Återhämtning” av priserna kommer nog att utebli 2023, men en stabilisering på en ny nivå är på väg. Förändringarna märks snabbast i Stockholm, följt av övriga storstäder. Men det är också på de marknaderna prisnedgången har varit som kraftigast och det finns fortfarande en del lokala marknader som inte märkt av en prisnedgång. Storstadsmarknaderna står också för majoriteten av alla bostadsaffärer i landet.

Priserna på fritidshus har fallit under 2022, men flera affärer är på ungefär samma nivå som innan. Eftersom många främst kommer att fokusera på sitt primärboende så blir det troligtvis även en stabilisering av prisnivån på fritidishusen, men den kan ta ytterligare tid efter det att permanentboendemarknaden hittat sin nya prisnivå.

Med det sagt så är fritidshusmarknaden i Sverige oerhört lokal – och hus i Stockholms skärgård och de större fjällorterna kommer alltid ha sin marknad. Därtill delar av södra Sverige som är attraktivt för centraleuropéer.