Hus­besiktning – så går en överlåtelse­besiktning till

Med en husbesiktning får du koll på husets skick, så att du inte köper grisen i säcken. I den här guiden tar vi dig genom en överlåtelsebesiktning, går igenom hur den kan påverkar affären och visar på hur besiktningen blir en del av köparens undersökningsplikt.

Vad är en överlåtelsebesiktning?

Vid en överlåtelsebesiktning gör en opartisk besiktningsman en grundlig undersökning av fastighetens skick i samband med försäljningen. Förutom själva huset besiktigas också den mark som har teknisk betydelse för byggnaden.

Därför är det bra att göra en överlåtelsebesiktning

Det finns inga krav eller regler om att du måste göra en överlåtelsebesiktning. Däremot har du undersökningsplikt, vilket betyder att du måste undersöka om bostaden har några fel eller brister innan du skriver på köpekontraktet. Besiktningen blir alltså ett sätt att uppfylla en del av din lagstadgade undersökningsplikt.

Vissa fel och brister, som fukt, mögel och röta, kan vara svåra att upptäcka för en lekman. Därför kan det vara smart att anlita en godkänd besiktningsman som kan upptäcka sådana problem i tid. Samtidigt blir överlåtelsebesiktningen ett sätt för dig som köpare att kontrollera att huset lever upp till vad säljaren lovat, vilket också minskar risken för en tvist mellan er i framtiden.

När ska överlåtelsebesiktningen utföras?

Det vanligaste är att du undersöker bostaden innan ditt köp eftersom du då vet vad du får. I vissa fall kan en besiktningsklausul läggas till i köpekontraktet. Det innebär att du får undersöka bostaden inom en överenskommen period efter köpet. Om du skulle upptäcka något fel fungerar besiktningsklausulen som ett öppet köp.

Du behöver inte ange skälet till varför du begär återgång av köpet. Men även om du inte berättar skälet måste det ändå ha med fastigheten att göra. Du har med andra ord en lojalitetsplikt mot säljaren, och får inte missbruka besiktningsklausulen och begära återgång bara för att du till exempel ångrar köpet.

Så går besiktningen till

En överlåtelsebesiktning börjar med att en godkänd besiktningsman går igenom ritningar, bygglov och andra handlingar som fastighetsägaren lämnar över. Därefter pratar besiktningsmannen med säljaren för att få ytterligare information om till exempel skador eller renoveringar.

Besiktningsmannen gör sedan en okulär besiktning där han eller hon använder sin syn, hörsel och lukt för att undersöka husets skick. Alla tillgängliga utrymmen och synliga ytor, som tak, väggar, golv och fasader ses över och besiktningsmannen antecknar sina observationer under tiden. Utifrån den okulära besiktningen, samtal med säljaren och handlingarna som lämnats över gör besiktningsmannen en riskanalys om det skulle kunna uppstå brister i framtiden. Allting sammanställs slutligen i ett protokoll med rekommendationer på hur de kan åtgärdas.

Vad ingår inte i en överlåtelsebesiktning?

Det som inte ingår i en överlåtelsebesiktning, men som en fackman kan undersöka åt dig, är kontroller av el-, ventilations-, värme-, vatten- och sanitetsinstallationer, skorstenar, eldstäder, värmepannor eller hushållsmaskiner. Mätning av radon, asbest eller vattenkvalitet ingår inte heller, liksom de delar som ligger utanför huset – altan och tomt, eller är svåråtkomliga – vind, krypgrund utan inspektionslucka, snötäckta tak.

Dolda fel

En överlåtelsebesiktning garanterar inte att du inte kommer upptäcka dolda fel i framtiden. De kallas trots allt dolda just för att de inte går att upptäcka vid en husbesiktning. Så fort de upptäcks är de inte längre dolda.

Tilläggstjänster till överlåtelsebesiktningen

Fuktindikering är vanligtvis en tilläggstjänst, och i den tittar besiktningsmannen efter tecken på fuktskador i husets våtutrymmen. Besiktningsmannen kan också mäta fuktskador genom provhålstagning.

En annan tilläggstjänst är kontroll av riskkonstruktioner, där besiktningsmannen kollar efter fukt- och mögelskador på extra utsatta delar i huset, som krypgrunder, inredda källare, yttertak, vindar, fasader och uppreglade eller flytande golv. Även vid den här typen av kontroll kan besiktningsmannen göra stickkontroller genom provhål.

Checklista inför besiktning av hus

Såhär kan du förbereda ditt hus inför överlåtelsebesiktningen och samtidigt underlätta för besiktningsmannen:

• Gör rent golv, golvbrunnar, tak och väggar.
• Plocka bort saker som är i vägen, t.ex. i diskbänksskåpet.
• Flytta grejer så att källarväggarna blir fria, eller låt källaren vara undantag i besiktningen.
• Kontrollera stegar så att undersökningen av vind och tak blir säker.
• Undvik starka dofter (t. Ex. doftljus, rengöringsmedel eller nybakat bröd) som kan dölja eventuell mögellukt.
• Se så att det finns inspektionsluckor till vind och krypgrund.
• Gör badrumsgolvet lättåtkomligt genom att ta bort fronten på badkaret eller duschkabinen.
• Sätt på värmen om huset har varit kallställt.
• Skotta runt huset. De byggnadsdelar som är täckta av snö blir undantag i besiktningen.

Hur påverkar besiktningsresultatet köpet?

I de flesta fall kommer besiktningsprotokollet att visa på en del brister i bostaden. Så vad händer då om det upptäcks många fel i besiktningen? Om överlåtelsebesiktningen gjorts innan kontraktet skrivits på kan du som köpare välja att förhandla ner försäljningspriset, eller till och med att dra tillbaka ditt bud.

Om resultatet från överlåtelsebesiktningen är positivt däremot betyder det att huset är i gott skick. Det säger dock inte något om de hus- eller tomtdelar som inte har besiktigats, och garanterar som sagt inte heller mot dolda fel.

Husägaren tjänar också på att bostaden besiktigas

Husbesiktning är inte bara bra ur köparens perspektiv. För dig som äger en bostad fungerar besiktningsprotokollet även som en underhållsplan med tips på hur du kan förbättra huset och reparera små skador i tid. När du sedan ska sälja bostaden ses ett besiktningsprotokoll ofta som en kvalitetsstämpel i annonsen, och många köpare vill gärna se protokollet redan på visningen. Överlåtelsebesiktning är dessutom ett krav om du som säljare vill teckna en försäkring mot dolda fel.