Bygglov – så här fungerar det

Vad är bygglov?

Ett bygglov är ett tillstånd du ansöker om när du ska bygga nytt, bygga om, bygga ut eller förändra en byggnad.

Bygglov regleras i plan- och bygglagen och enligt den ska varje kommun ha en byggnadsnämnd som jobbar med frågor kring just bygglov. Det är dit du skickar din ansökan, som sedan förhoppningsvis godkänns av bygglovshandläggaren.

Anledningen till att du måste söka om bygglov är för att kommunen har monopol på planverksamheten, det vill säga hur mark- och vattenområden får användas. Planering hittar du hos din kommunens kontor eller på deras webbplats.

Översiktsplanen omfattar hela kommunen och beskriver inriktningen ur ett långsiktigt perspektiv. Den är i första hand kommunens verktyg för att styra hur mark och vatten används och bebyggelsens utveckling.

Detaljplanen reglerar områden med tätbebyggelse och hur den är utformad, men också enstaka byggnader som påverkar omgivningen. Detaljplan är till skillnad mot översiktsplanen bindande tills den ändras.

Områdesbestämmelser utfärdas för begränsade områden som saknar detaljplaner för att exempelvis begränsna byggande eller skydda bebyggda områden.

Så går ansökan om bygglov till

1. Dubbelkolla med byggnadsnämnden om du behöver bygglov.
2. Om ja, skicka in din ansökan med följande handlingar:
• Ansökningsblankett för anmälan och bygglov. Du hittar den på din kommuns webbsida eller kontor.
• Situationsplan i skala 1:400. Tomtgränsen ska vara med och byggnaden eller tillbyggnaden utmärkt.
• Bygglovsritningar i skala 1:100. Ritningarna kan vara gjorda för hand eller digitalt och du kan ta hjälp av till exempel en arkitekt eller konstruktör. De ska innehålla fastighetsbeteckning, skala, datum och åtgärdens omfattning. För vissa projekt behöver du även inkludera detaljritningar.
3. I en första granskning kontrollerar byggnadsnämnden att din ansökan är fullständig eller om den behöver kompletteras.
4. Du får ett mottagningsbevis som meddelar hur lång beslutstiden är.
5. Byggnadsnämnden prövar din ansökan och tittar bland annat på lämpligheten för ändamålet, utseendet och att den följer eventuell detaljplan och områdesbestämmelser.
6. Vid beviljat bygglov bjuder byggnämnden vanligtvis in till ett tekniskt samråd. Där pratar ni om planering av arbetet och tittar på dina ansökshandlngar.
7. Startbesked – du kan börja bygga!
8. Byggnadsnämnden kommer och besöker arbetsplatsen minst en gång.
9. Byggnadsnämnden håller ett slutsamråd.
10. Slutbesked – alla krav är uppfyllda och du får börja använda det som byggts eller förändrats.

Hur lång är giltighetstiden för ett bygglov?

När du fått ditt bygglov har du två år från startbesked på dig att påbörja projektet. Det ska sedan vara slutfört inom fem år.

Förhandsbesked

Innan du lägger pengar på ritningar kan du ansöka om förhandsbesked hos byggnadsnämnden. Nämnden prövar då hur lämplig platsen är för åtgärden. Får du ett positivt förhandsbesked är det giltigt i två år. Ansöker du om bygglov under den tiden, kan den inte avslås på grund av att marken inte får användas för det du vill bygga.

Tidsbegränsat bygglov

Om det rör sig om en tillfällig verksamhet kan du ansöka om ett tidsbegränsat bygglov. Det gäller upp till 10 år och kan sedan förlängas en gång med 5 år till totalt 15 år. När bygglovet upphört behöver marken dock återställas.

Bygga utan bygglov – konsekvenser när du ska sälja/köpa

Ett bygge som kräver bygglov men inte har något kallas svartbygge. Din kommun kan ta ut en byggsanktionsavgift om det upptäcker ett bygge som är uppfört utan bygglov. Återställs byggnaden tas ingen avgift ut. Det går alltid att söka om bygglov i efterhand, men med risken att få avslag.

Preskriptionstiden för olovligt byggande är 10 år – därefter kan kommunen inte besluta om att återställa förändringen. Däremot kan de vägra bygglov för nya åtgärder innan de olovliga är återställda. Det kan med andra ord ställa till problem för dig som köpt en byggnad utan bygglov och vill bygga nytt.

För strandskydd finns ingen tidsgräns, vilket betyder att kommunen när som helst kan agera mot olovliga åtgärder.

Om du som säljare inte gjort köparen varse om att det saknas bygglov för en åtgärd du gjort, kan köparen driva igenom avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Dessutom riskerar du att få betala byggsanktionsavgift på max 50 prisbasbelopp i efterhand, när den nya ägaren tillträtt.

Som säljare får du ofta fylla i en frågelista från mäklaren där du uppger om bygglov finns för ny-, till- eller ombyggnader på fastigheten. Om du inte vet om det finns de bygglov som krävs är det bra att ta reda på det innan du säljer, så att du kan lämna rätt uppgifter till köparen. Om köparen inte får några uppgifter bör han eller hon dock själv undersöka om bygglov finns.

När behöver du ansöka om bygglov eller andra lov

Så vad gäller då för just ditt bygge? Det är alltid byggnadsnämden som har sista ordet men här listar vi några vanliga byggplaner och och vad som normalt gäller för dom.

I vissa fall krävs andra typer av lov. Som marklov om du behöver schakta, gräva eller fylla upp mark så att höjdläget ändras mer än +/- 0,5 meter. Eller rivningslov för att riva byggnader som tidigare krävt bygglov. En åtgärd kan även omfattas av anmälningsplikt vilket innebär att åtgärden inte får påbörjas innan en skriftlig anmälan gjorts till byggnadsnämnden.

Glöm inte bort att du i många fall kan göra Rot-avdrag för reparation, underhåll, ombyggnad och tillbyggnad.

Vad gäller för dina byggplaner? Från altan till växthus

Altan

Att bygga altan kräver i vissa fall bygglov. För trädäck i marknivå krävs oftast inget bygglov, men om altanen är en tillbyggnad eller nybyggnad som förändrar byggnadens utseende och om den kommer upp en bit över marken behöver du förmodligen söka bygglov.

Attefallshus

På tomter med en- eller tvåbostadshus får du bygga ett attefallshus utan att behöva ansöka om bygglov, men du måste göra en anmälan och vänta på startbesked. Huset får vara max 25 kvadratmeter stort, får ha max 4 meter i taknockshöjd, måste stå minst 4,5 meter från tomtgräns (annars behöver du få godkänt av berörda grannar) och får inte stå närmare än 30 meter från en järnväg.

Balkong

Eftersom en balkong förändrar fasaden, och påverkar grannarnas boenden, krävs bygglov. Enda undantaget är om du gör en mindre tillbyggnad med balkong, burspråk eller uppstickande byggnadsdel. Placeras den inte närmare än 4,5 meter från din fastighetsgräns krävs inget bygglov. Du behöver dock göra en anmälan om åtgärden ifall balkongen påverkar de bärande delarna i byggnaden. Tillbyggnader får inte göras på en särskilt värdefull byggnad eller inom ett särskilt värdefullt område.

Brygga

För att bygga en brygga behövs inget bygglov, men däremot strandskyddsdispens.

Carport

Du behöver inget bygglov om carporten ryms inom villkoren för friggebod eller attefallshus. Gör den inte det behöver du ansöka om bygglov.

Friggebod

Du får bygga en friggebod utan att ansöka om bygglov eller göra anmälan om du har en tomt med ett en- eller tvåbostadshus, friggeboden är max 15 kvadratmeter och avståndet till tomtgränsen, gator och parker är minst 4,5 meter (är det närmare måste berörda grannar godkänna).

Garage

Garage kräver ofta bygglov, om det inte håller sig inom ramarna för ett attefallshus.

Pergola

En pergola kräver normalt inget bygglov.

Pool

Pool kräver oftast inte bygglov, om den inte omgärdas av ett plank eller mur eller byggs in i en altan. Tänk på att om du schaktar marken så att markens höjdläge ändras mer än 0,5 m krävs det vanligtvis ett marklov.

Staket och plank

Du behöver inget bygglov för ett staket, men däremot behövs det för plank. Här är gränserna lite luddiga, men de flesta kommuner brukar räkna allt över 1,2 meter i höjd som plank. Det bedöms även på genomsiktlighet, utformningen och hur långt det är.

Uterum

Fristående, inglasade uterum kan kräva bygglov, om det inte ryms inom ramarna för ett attefallshus eller friggebod. Inglasade uterum mot fasad räknas som en tillbyggnad och kräver bygglov om det är större än 15 kvadratmeter, är högre än bostadens nock och ligger närmare fastighetsgränsen än 4,5 meter.

Växthus

Beroende på hur stort växthuset du planerar att bygga kan du behöva ansöka om bygglov. Växthus som är mindre än 15 kvadratmeter kan räknas som friggebod, vilket betyder att du inte behöver bygglov, så länge växthuset är max 3 meter i taknockshöjd och står minst 4,5 meter från tomtgräns. Står det närmare behöver den berörda grannen godkänna det. Ett större växthus på max 24 kvadratmeter kan räknas som ett attefallshus, så länge taknockshöjden inte överskriver 4 meter och det står minst 4,5 meter från tomtgränsen, eller annars att den berörda grannen godkänner. Attefallshus kräver inget bygglov, men du behöver meddela kommunen dina planer och få startbesked innan du kan sätta upp växthuset. Har du redan ett attefallshus på din fastighet behöver du ansöka om bygglov för växthuset.