En bostads­rättsförening – så funkar den

Har du funderingar på vad det innebär att bo i en bostadsrättsförening? Djupdyk i den här guiden och du kommer förhoppningsvis hitta alla svar kring stadgar & regler och hur du skiljer på äkta bostadsrättsförening, oäkta bostadsrättsförening och bostadsförening.

Vad är en bostadsrättsförening (BRF)?

En bostadsrättsförening, som ofta förkortas till BRF, är en ekonomisk förening som du som boende i föreningen äger tillsammans med dina grannar. När du köper en bostadsrätt är det därför rätten att bo i den bostad du köper – inte själva bostaden. Den är det istället föreningen som äger. Rätten att bo i din bostad gäller för obegränsad tid, så länge du håller dig till bostadsrättsföreningens regler och stadgar.

Så bildas en bostadsrättsförening

En bostadsrättförening kan bildas antingen när en fastighet är nybyggd, eller genom att de boende i en hyresfastighet går ihop och köper fastigheten, för att sedan ombilda den till en bostadsrättsförening. En av fördelarna med en sådan ombildning är att du som boende får större frihet att göra om i bostaden. Samtidigt innebär det också ett större ansvar än att bo i en hyresrätt. Detta eftersom du som boende exempelvis måste genomföra reparationer i bostaden eller byta ut vitvaror som går sönder.

Något att tänka på, framförallt när du ska köpa en bostad i nybildade bostadsrättsföreningar, är att ta reda på hur stora skulder föreningen har. De allra flesta bostadsrättsföreningar har skulder, men nybildade föreningar brukar ha mer att betala tillbaka på lånen än äldre, eftersom de inte hunnit amortera lika mycket. Är skulderna stora och ränteläget stiger, behöver medlemmarnas boendekostnader höjas för att föreningen ska kunna amortera och betala räntan.

Kan en bostadsrättsförening gå i konkurs?

Även om det är väldigt ovanligt att en bostadsrättsförening går i konkurs kan det hända, exempelvis vid räntehöjningar. Men med en genomtänkt ekonomisk förvaltning brukar detta gå att undvika genom till exempel höjda årsavgifter. Du betalar alltså avgift till föreningen för att bekosta gemensamma driftkostnader och för att föreningen ska kunna betala av på sina skulder. Beroende på förening kan det dock skilja sig exakt vad som ingår i avgiften. I vissa föreningar ingår till exempel vatten- och värmekostnader, medan du i andra föreningar måste betala för detta. Annat som kan ingå i avgiften är till exempel kostnaden för bredbands- och tv-abonnemang.

Bostadsförening eller bostadsrättsförening – olika typer av föreningar

Många av oss använder ordet bostadsrättsförening om alla fastighetsföreningar. Men det finns tre olika typer av föreningar: äkta bostadsrättsförening, oäkta bostadsrättsförening och bostadsförening. Frågan är bara hur det påverkar dig som ska köpa eller sälja bostad och om det gör någon skillnad när du väl bor i föreningen?

Bostadsförening

Bostadsföreningar är en boendeform som finns kvar sedan tiden innan lagen om bostadsrättsföreningar uppkom. Till skillnad från bostadsrättsföreningar styrs inte bostadsföreningar av Bostadsrättslagen, utan av Lagen om ekonomiska föreningar och av föreningens stadgar. Eftersom föreningen styrs mer av stadgarna, finns det ofta fler regler för hur en bostadsförening styrs.

Om du funderar på att köpa ett boende i en bostadsförening är det viktigt att du kollar om tiden för hur länge du får bo där är reglerad i föreningens stadgar. Är den det, och alltså inte gäller tillsvidare, kommer ditt boende att räknas som en hyresrätt, och du kan behöva flytta ut ur lägenheten när den angivna tiden har passerat. Som säljare är det bra att veta om att det kan vara svårare att sälja en lägenhet i en bostadsförening då många tycker att det är krångligt att det finns så mycket regler för hur föreningen styrs.

Vad är skillnaden mellan en äkta och en oäkta bostadsrättsförening?

Enkelt förklarat är skillnaden mellan en äkta och en oäkta bostadsrättsförening hur föreningens verksamhet är uppdelad. I en äkta bostadsrättsförening består minst 60 % av verksamheten i att tillhandahålla bostäder till sina medlemmar, medan det i en oäkta bostadsrättförening är mer än 40 % som kommer från hyresrätter och lokaler. Bedömningen görs med utgångspunkt i hyresvärdet av den privata delen jämfört med delen som kan hänföras till lokaler och hyresrätter. Det går också att titta på taxeringsvärdet för att få en fingervisning av fördelningen.

Detta påverkar i sin tur hur de två föreningstyperna beskattas. I många fall innebär det att avgiften för dig som privatperson blir högre i en oäkta förening, men vid en viss brytpunkt kan det också innebära att avgiften blir lägre.

Du som ska flytta ifrån en oäkta förening bör veta om att reavinstskatten är högre och att du inte heller har möjlighet att få uppskov med reavinstbeskattningen.

Till skillnad från bostadsföreningar lyder både äkta och oäkta bostadsrättsföreningar under Bostadsrättslagen. Det gör att en äkta och en oäkta bostadsrättförening styrs på samma sätt och har samma krav på att registrera en ekonomisk plan.

Så styrs en bostadsrättsförening

Hur en bostadsrättsförening fungerar regleras alltså i grunden av Bostadsrättslagen. Det gör att det finns flera krav på en bostadsrättsförening som påverkar livet i föreningen för dess medlemmar.

Föreningsstämma och styrelse

Varje år måste alla bostadsrättsföreningar hålla minst en föreningsstämma. Den ordinarie föreningsstämman kallas årsstämma och ska hållas inom sex månader från att räkenskapsåret avslutats. Utöver årsstämman kan styrelsen i en bostadsrättsförening kalla till extra föreningsstämmor, exempelvis för att besluta om nya stadgar.

På årsstämman lägger styrelsen fram bostadsrättsföreningens årsredovisning och revisionsberättelse. Utifrån årsredovisningen fattas sedan ett flertal beslut om föreningens ekonomi. Dessutom är det under stämman som medlemmarna utser styrelsen. I vissa fall tillsätts en valberedning i en BRF, som får i uppdrag att arbeta fram nya förslag på kandidater till styrelsen. Dock finns det inget lagstadgat krav om detta. Styrelsens uppdrag är att fatta beslut som rör den löpande driften, och att se till så att medlemmarna uppfyller sina skyldigheter i föreningen.

Stadgar i bostadsrättföreningen

I stadgarna bestäms bostadsrättsföreningens regler för verksamheten och de sätter upp en ram för medlemmarnas rättigheter och skyldigheter. Enligt Bostadsrättslagen måste alla bostadsrättsföreningar ha registrerade och godkända stadgar. Lagen anger också ett minimum för vad som måste finnas med i stadgarna. Några av stadgarnas viktigaste bestämmelser är de som handlar om vem som ansvarar för yttre och inre underhåll, och vad föreningen respektive medlemmarna ska betala för. Det finns dessutom i olika lagar ett flertal tvingande bestämmelser om vad föreningen inte kan ta med i sina stadgar.