Ägar­lägenhet – en introduktion

Ägarlägenheter är en vanlig boendeform i stora delar av Europa, men den är fortfarande relativt ny på den svenska bostadsmarknaden. Här kan du läsa mer om boendeformen, ta reda på vad som skiljer en ägarlägenhet från en bostadsrätt och vilka för- och nackdelarna är med att äga och bo i en ägarlägenhet.

Vad är en ägarlägenhet?

Enkelt beskrivet är ägarlägenhet en boendeform som innebär att du i ett flerbostadshus äger din egen lägenhet. Eftersom varje ägarlägenhet räknas som en egen fastighet och därför betraktas som fast egendom precis som ett hus, kallas det också ägarlägenhetsfastighet.

Ägarlägenhet vs bostadsrätt

Men vad skiljer egentligen en ägarlägenhet från en bostadsrätt? Den grundläggande skillnaden mellan en bostadsrätt och en ägarlägenhet är att du som köper en bostadsrätt bara har köpt rätten att bo i bostaden, medan du som köper en ägarlägenhet äger den fullt ut och har lagfart på den. Det gör att du till exempel inte är styrd av en bostadsrättsförenings stadgar och regler. Dessutom har du större frihet att göra om i ditt boende.

En annan skillnad är att en bostadsrätt räknas som lös egendom och regleras av bostadsrättslagen och köplagen, medan en ägarlägenhet räknas som fast egendom och regleras av bland annat jordabalken. Detta gör till exempel att pantsättning av ägarlägenheter fungerar på samma sätt som pantsättningen av en fastighet och att du har friheten att överlåta och hyra ut lägenheten när du vill och till vem du vill.

Ägarlägenhet lån

När du ska låna till ägarlägenhet fungerar det på samma sätt som att ansöka om bolån för fastighet eller småhus. Utöver köpeskillingen behöver du tänka på tillkommande kostnader som stämpelskatt när du ansöker om lagfart för ägarlägenhetsfastigheten.

Ägarlägenheter i Sverige och i övriga Europa

Boendeformen infördes år 2009 i Sverige, med tanken att bredda utbudet av bostäder på den svenska marknaden. Dock har intresset för ägarlägenheter hittills varit lågt. Däremot har boendeformen en självklar plats på bostadsmarknaden både i våra nordiska grannländer Finland, Norge och Danmark och i övriga Europa.

Hur bildas ägarlägenheter?

Ägarlägenhetsfastigheter bildas genom att Lantmäteriet gör en förrättning. Då bestämmer de bland annat hur ägarlägenheterna ska avgränsas och vilka delar av fastigheten som ska inrymma lägenheterna som ska vara gemensam egendom, exempelvis marken som byggnaden står på, yttertak, hissar, trapphus, fasader och stamledningar. Vid förrättningen bestäms det också hur underhållskostnaderna för gemensamma utrymmen och anläggningar ska fördelas mellan lägenhetsägarna. Kostnadsfördelningen beror på hur mycket medlemmarna förväntas använda de gemensamma egendomarna och kan därför variera mellan olika lägenheter.

För att administrera betalningar och se till att underhåll genomförs bildas i de flesta fall en samfällighetsförening. Denna förvaltar då de gemensamma utrymmena, som utgör en samfällighet, och de gemensamma anläggningarna, som utgör en eller flera gemensamhetsanläggningar.

Krav för att bilda ägarlägenheter

Det finns ett antal krav som måste vara uppfyllda för att kunna bilda ägarlägenheter. Ett krav är att det efter bildandet måste finnas minst tre ägarlägenheter i huset. Lägenheterna måste dessutom ligga i en sammanhållen enhet. Ett annat krav är att lägenheterna inte får ha utnyttjats som bostäder under de senaste åtta åren. Detta då tanken inte är att omvandla befintliga bostads- eller hyresrätter till ägarlägenheter. Istället kan ägarlägenheter bildas vid nyproduktion eller vid ombyggnad av till exempel kontorslokaler, lagerlokaler eller vindsförråd. Det finns också ett krav på att det endast får vara en enda bostad i varje ägarlägenhetsfastighet.

Fördelar och nackdelar med ägarlägenhet

Fördelar

• Större frihet att göra om i bostaden.

Dock måste du såklart ta hänsyn till sådant som till exempel bärande väggar och de gemensamma avloppsstammarna om du vill bygga om.

• Sälj till vem du vill.

Vid försäljning av en ägarlägenhet har du stor frihet att välja köpare eftersom det inte finns någon utomstående som kan påverka valet av köpare, som det gör vid försäljning av bostadsrätt då bostadsrättsföreningen kan neka köparen medlemskap under vissa förutsättningar. Något att tänka på vid försäljningen är att säljaren måste ha en giltig energideklaration vid överlåtelsen.

• Enklare att hyra ut.

Eftersom du äger lägenheten har du friheten att hyra ut den när du vill och till vem du vill. Uthyrningen regleras då av lagen om uthyrning av egen bostad.

• Du behöver inte ta hänsyn till en bostadsrättsförenings stadgar och regler.

Dock kan samfällighetsföreningen sätta upp vissa regler om exempelvis vad som händer om någon av medlemmarna missköter sig.

Nackdelar

• Lågt intresse för ägarlägenheter.

Det låga intresset för boendeformen gör att det kan bli svårare att sälja en ägarlägenhet än en bostadsrätt.

• Skötsel av samfällighet och gemensamhetsanläggning.

Precis som i alla fastigheter med delade utrymmen så kan ett problem med ägarlägenheter vara att skötseln av de gemensamma anläggningarna och utrymmena blir eftersatt. Är du intresserad av att köpa en ägarlägenhet ska du alltså även kolla de gemensamma utrymmena och hur de är omskötta för att undvika otrevliga överraskningar.

• Högre kostnader vid köp och inteckning.

Köper du en ägarlägenhet kommer du att utöver köpeskillingen behöva betala en stämpelskatt när du ansöker om lagfart för ägarlägenhetsfastigheten. Dessutom måste du betala stämpelskatt om du vill ansöka om en inteckning av lägenheten för att kunna pantsätta den. Ofta tar även bostadsrättsföreningar ut både överlåtelseavgift och pantsättningsavgift men dessa är i regel mycket billigare än stämpelskatten.