Bostads-marknaden fann sitt nya normalläge
Med pandemins efterdyningar och ekonomisk oro i backspegeln blev 2024 ett år av förändring. Räntesänkningar och en växande optimism bidrog till ett kraftigt uppsving i bostadsaffärer, även om utmaningarna på marknaden inte helt försvann. Vi tittar närmare på året som skapade ett nytt normalläge.
Efter fyra turbulenta år på bostadsmarknaden blev 2024 året då vi började se en återgång till det vi kan kalla en "normal" marknad. Pandemiåren 2020 och 2021 såg en explosionsartad prisutveckling och ett högt tempo i bostadsaffärer, följt av 2022 och 2023 som präglades av krig i närområdet, stigande inflation, ökade räntor och allmän ekonomisk oro. Under dessa år föll både intresset och bostadspriserna markant. Men 2024 markerade början på en ny era – det nya normala.
Brytpunkten: En spirande optimism
I slutet av 2023 kom signaler från Riksbanken om att inflationen hade toppat, och att ränteläget snart skulle stabiliseras. Detta gav omedelbar effekt: fler började kontakta mäklare och boka in visningar. Men trots positivare signaler om framtiden i media, inleddes året i relativt svag takt. Även om utsikterna framåt sa något annat, så satt oron kring framtiden fortsatt kvar hos många. Dessutom så låg räntan fortsatt på den högsta nivån på många år, vilket har inneburit att det är betydligt dyrare att bo och leva, än det var för bara några år sedan.
Historiskt sett är det behov, snarare än yttre faktorer, som styr flyttandet. Livshändelser som att flytta hemifrån, bilda familj eller byta boende när familjesituationen förändras fortsätter att vara drivande. Alla dessa som under 2022 och 2023 valt att inte genomföra sina flyttar skulle man kunna förvänta sig ta chansen under 2024. Men det har vi inte riktigt sett – utan det har mer varit en successiv normalisering.
Erik Wikander, vice vd Svensk Fastighetsförmedling
Ett nytt fokus på dynamik
När vi talar om bostadsmarknaden får prisutvecklingen ofta all uppmärksamhet i media och bland folk i allmänhet. Men lika viktigt, om inte viktigare, är antalet genomförda affärer. Det är dessa som speglar livets gång – från människor som byter jobb och studerar på annan ort till företag som behöver en rörlig arbetskraft. Tidigt på året började bostadspriserna försiktigt stiga, men antalet affärer ökade inte i samma takt.
Det verkliga genombrottet kom under våren då det blev allt mer tydligt hur räntesänkningarna framåt skulle ske, och i början av maj så skedde den första räntesänkningen på 8 år. Det blev startskottet för en förändrad marknadsdynamik. Plötsligt ville fler än på länge göra sin bostadsaffär. Trots detta uppstod utmaningar – många kunde inte köpa nytt utan att först sälja sina befintliga bostäder. Det skapade en viss stress på marknaden, och i augusti såg vi ett rekordstort utbud till salu som det har talats mycket om. Men – samtidigt har inte nytillskottet på marknaden följt den logiken. Hur har det kunnat bli så? Det är det osålda utbudet under 2022 och 2023 i förhållande till en normalmarknad det som ligger i vågskålen. Det vi ser nu är att det nya utbudet är det som omsätts snabbast. Försäljningstiderna har förkortats under året, men inte till samma nivåer som under de rekordartade pandemiåren, det tar idag något längre tid, vilket också ger en bättre grund för genomtänkta beslut.
Statistiken som skapar förvirring
När det gäller prisstatistik finns det ofta en viss förvirring. Svensk Mäklarstatistik, som baseras på faktiska försäljningar, direkt från mäklarföretagens affärssystem, och visar de korrekta försäljningspriserna och volymerna i månad är den mest tillförlitliga källan och publiceras i början av varje månad. Booli/SBAB erbjuder snabbare uppdateringar med en mer indikativ modell, då den bygger på att man spindlar marknadens utbud, och man har vanligtvis inte tillgång till faktiska priser, utan mäter när bostaden tas bort från publicering. Detta kan skapa skillnader i rapporteringen. För den som vill ha en korrekt bild är det viktigt att förstå dessa nyanser.
Slutspurten av året: Ett nytt normalläge
När vi nu har ett antal räntesänkningar bakom oss, den senaste till och med en dubbelsänkning, och en inflation som stadigt sedan i våras ligger under Riksbankens målbild, har det skapats en bostadsmarknad under hösten som ligger ungefär 20 procent högre i volym än föregående år. Det betyder att det verkligen görs affärer, och vi ligger ganska nära en normaliserad takt i antal bostadsaffärer per månad.
Men fortsatt är också kostnaderna att leva och bo klart högre än de var under ”nollränteåren” 2014-2022. Så det är en hård omställning för många. Samtidigt närmar sig konsumenträntan nu en historiskt sett normal-nivå. Och vi kan nog förvänta oss en normalisering på konsumenträntor runt 3-3,5 procent framöver – helt enkelt det nya normala!
När är det rätt tid att byta bostad?
En vanlig fråga är om det nu är rätt läge att köpa eller sälja. Svaret är att det ofta handlar om din livssituation. Om du köper och säljer i samma marknad är prisförändringar mindre avgörande. Man måste komma ihåg, att om jag säljer och får ett lägre pris än det grannen fick för några år sedan, så är den ”prisrabatten” även inprisad i ditt nya bostadsköp – så säljer och köper man i samma marknad är det alltid relevant att byta. Undantaget är de som köpt dyrt precis innan ett prisfall, och sedan snabbt måste byta boende på grund av förändrade familjesituationer- då kan man absolut behöva ta en förlust på affären, men för de flesta brukar även den förlusten hämtas hem på några års sikt i det nya boendet.
Som helhet blev 2024 ett år av återhämtning. Efter en försiktig start såg vi en starkare höst med stigande priser och ett markant ökat antal affärer. På Svensk Fastighetsförmedling förutspådde vi en prisuppgång på 3–5 procent för året, och nu ser vi att detta spann har infriats för samtliga bostadstyper.
Så har du väntat på rätt tidpunkt att göra en bostadsaffär? Då har du väntat klart!
Nyfiken på bostadsmarknaden 2025?
Mycket talar för att bostadsmarknaden är fullt normaliserad under 2025. Med lägre räntor, starkare ekonomi och möjliga reformer som underlättar för köpare är förutsättningarna på plats för ett år präglat av balans och ökad aktivitet. För säljare som funderat på att gå in på marknaden är tiden nu mogen – det starka intresset vi sett under hösten väntas hålla i sig, och fler köpare är redo att agera, kanske ser vi återkomsten av säljarens marknad.